När en investerare funderar på att be om en besiktningsperiod från en säljare av en fastighet, tänker han vanligtvis på att fysiskt gå igenom fastigheten eller låta en professionell göra det åt honom. Det finns dock ett par andra skäl för att få en besiktningsperiod som är lika, om inte viktigare för en investerare.
När man har att göra med en husägare som bor i fastigheten, vill investerare ibland inte att husägaren/säljaren ska veta att de inte köper huset själva. I investerarens sinne tar säljaren ett lägre marknadsvärde för sitt hus på grund av en snabb stängning och för att uppfylla ett behov av att ta sig ur fastigheten.
I dessa fall kan investeraren berätta för husägaren att han kommer att låta sina inspektörer komma förbi och göra olika inspektioner för att säkerställa att fastigheten är vad han trodde att den var. Men investerarens verkliga avsikt är att skicka perspektivköpare att titta på fastigheten i hopp om att sälja den innan han måste stänga med husägaren.
Problemet som kan hända är att husägaren tröttnar på att visa sitt hem för inspektör efter inspektör och till slut kommer på sanningen. Ännu värre, en av de potentiella kunderna som hade fått veta priset från investeraren är, säg 1 500 000kr, skulle kunna fråga husägaren vad han säljer för och få veta 1 300 000kr. Det är inte långsökt för en av dessa perspektivköpare att ge husägaren ett erbjudande på 1 400 000kr. Husägaren kan ha skrivit på ett köp- och försäljningsavtal (kontrakt) men det betyder inte att investeraren kommer att få fastigheten om ägaren är arg nog över att ha blivit lurad.
Allt detta kunde ha undvikits genom att berätta sanningen för säljaren att investeraren kanske inte köper det själv och att han har kontinuerliga köpare som han vill visa det för – med rätt varsel. Den andra delen av detta uttalande bör hänvisa till det faktum att investeraren kan göra en vinst på försäljningen om han kan hitta rätt köpare snabbt nog. Sedan kan investeraren schemalägga en visning och ta in alla sina prospekt på en gång för att skapa en konkurrenskraftig anbudssituation.
Det andra skälet till att få en besiktningsperiod är att kunna göra de titelsökningar och pantbrev som behövs för att överföra en säljbar titel. Det mesta av historien om fastighetens titel kan göras online på några minuter av den avslutande advokaten. Vad som inte kan ses av den avslutande agenten är en kvarstad eller kodöverträdelse som ännu inte finns i det offentliga registret. Det är därför som ”lien letters” skickas till den jurisdiktion som är ansvarig för upprätthållandet av koden.
Denna upptäckt av kodfrågor är mycket viktig eftersom titelpolicyn har undantag för allt som inte finns i offentliga register. Överlåtelsen av titeln med gällande kodöverträdelser, men som ännu inte finns kvar i det offentliga registret, kan vara en försäkringsbar titel men det är inte en säljbar titel. Skillnaden är enorm när köparen, eller hans slutköpare efter en rehab, inte kan få konventionell finansiering utan en säljbar titel. Detta är ett mycket vanligt problem när man köper REO (bankägda) fastigheter eftersom de kapitalförvaltare som säljer dessa fastigheter vet alltför väl att de överför dessa allvarliga problem till intet ont anande köpare.
En annan anledning till en besiktningsperiod för en Överlåtelsebesiktning Eskilstuna investerare är att få så mycket tid som möjligt för återförsäljning av fastigheten innan han måste stänga. Investeraren räknar sannolikt med att hans slutköpare betalar för det ursprungliga köpet och att han lägger ut skillnaden som sin vinst. Investeraren kanske inte har tillräckligt med köpare initialt, kan behöva sänka sitt begärda pris och han kan helt enkelt få ont om tid att marknadsföra fastigheten om hans besiktningsperiod är för kort.
Hur lång tid räcker det för att sälja fastigheten igen och göra vinst? Detta beror på styrkan hos investerarens köparlista, hans omedelbara marknadsföringskampanj och eventuella krav på kryddning eller innehavstid för REO-fastigheter eller blankning. Han har inte dessa tidspress med husägare så han bör be om minst 20+ dagar.
Om det är en bouppteckning inblandad bör investeraren ange i en klausul i avtalets kropp, eller som ett tillägg, att inspektionsperioden börjar efter domstols godkännande av försäljningen. Bara för att en personlig företrädare eller dödsboet tecknar ett kontrakt betyder det inte att köparen kommer att kunna köpa fastigheten. Den domare som behandlar målet måste godkänna försäljningen i bästa intresse för förmånstagarna av dödsboet, även om det bara finns en förmånstagare för att undvika så kallad ”älskling”-försäljning.
För REO-fastigheter, ju längre desto bättre, vilket vanligtvis är 10 dagar, kom ihåg att du behöver tid för kvarstadsbreven om långivarens slutombud inte ger dig dem. Titta alltid noggrant på titelåtagandet före stängningen för att se vilka specifika undantag som har lagts till i policyn som köparen måste hantera som bör vara kapitalförvaltarens ansvar för REO- eller blankningsfastigheten. Om du erbjuds en nolldagars besiktningsperiod är det bättre att du gör alla dina läxor innan du skriver under kontraktet eller inte skriver under alls eftersom detta är en röd flagga om problem som kommer med fastigheten som kanske inte är synliga.